Hard Work is a SCAM in India ?

पूंजीवाद हर युवा भारतीय के लिए काम नहीं कर रहा

सांची मिश्रा बेंगलुरु में एक मार्केटिंग प्रोफेशनल हैं। एक साल में वाइट फील्ड में उनके लैंडलॉर्ड ने करीब 50% तक उनका किराया बढ़ा दिया। 45,000 से 65,000 रुपये। अब सांची के पास दो ही विकल्प हैं। या तो किराया दें या फिर घर पैक करके कहीं और चले जाएं।

मुंबई में ज़ैनब और हुसैन एक अपार्टमेंट की तलाश में हैं। 3 बीएचके के लिए ढाई करोड़ का बजट है। डेढ़ साल घूमने के बाद और कई लिस्टिंग्स देखने के बावजूद उनको कोई ढंग का मकान नहीं मिला। आखिरकार अपने बच्चे के भविष्य के लिए उनको अपना बजट 4 करोड़ रुपये करना पड़ा। और ये कहानियां अपवाद नहीं हैं, ये नियमित हैं।

घर का सपना: मध्य वर्ग की चाहत से अमीरों का खिलौना बनने तक

वर्षों तक अपना घर होना भारत के मध्य वर्ग के लिए एक उपलब्धि से कहीं बढ़कर था। सपना घर अब मध्य वर्ग का सपना नहीं, अमीरों का खिलौना बन चुका है। आय असमानता अभी वास्तव में एक भयावह मुकाम पर पहुंच गई है और यह हमारे लिए चिंताजनक होना चाहिए। क्योंकि कई युवा भारतीय अब मेहनत कर रहे हैं, अच्छी नौकरियां कर रहे हैं, पैसे कमा रहे हैं। लेकिन इसके बावजूद उनको आर्थिक स्थिरता नहीं मिल रही।

1991 का वादा और आज की हकीकत

1991 में जब देश ने अपनी अर्थव्यवस्था का उदारीकरण किया, सरकार ने देशवासियों को एक वादा दिया कि तुम ढंग से पढ़ाई करो, मेहनत करो और तुम्हें एक अच्छी जिंदगी मिलेगी। कई सालों तक यह नारा सच था। लोगों को नौकरियां मिलीं, आय बढ़ी और शहर बदल गए। उदारीकरण ने वो दरवाजे खोल दिए जो कई सालों से लोगों के लिए बंद थे। पर आज वो सपना, कई लोगों के लिए अब बस सपना ही रह गया है। क्यों? आइए जांच करते हैं।

मास्लो का जरूरतों का पदानुक्रम और आवास की बुनियादी जरूरत

आवास हम सबके लिए एक बुनियादी आवश्यकता है। मनोविज्ञान में मास्लो के जरूरतों के पदानुक्रम का एक सिद्धांत है जो 20वीं सदी के मनोवैज्ञानिक अब्राहम मास्लो ने बनाया था। उन्होंने बताया कि हमारी जरूरतें पांच स्तरों की होती हैं। सबसे पहले उत्तरजीविता की बात आती है और उसके ऊपर उद्देश्य और आत्म-अभिव्यक्ति। आधार में है शारीरिक जरूरतें जैसे खाना, पानी और छत। एक बुनियादी घर के बिना लोग अपनी जिंदगी पूरी नहीं कर पाएंगे। पर दुनिया भर में अब एक घर खरीद पाना इतना आसान नहीं है।

भारत की गंभीर आवास वहन अक्षमता

हाल ही में आईआईटी बॉम्बे ने एशिया प्रशांत में 211 शहरों का विश्लेषण किया और देखा कि 91% शहरों में गंभीर आवास वहन अक्षमता है और भारत इस संकट के बीच में है। प्रमुख शहरों में मकानों का मूल्य-से-आय अनुपात आसमान छू रहा है। जैसे मुंबई का उदाहरण लेते हैं। मुंबई हमारे देश की वित्तीय राजधानी है और दुनिया के सबसे कम किफायती आवास बाजारों में से एक भी है।

मुंबई का मूल्य-से-आय अनुपात करीब 14.3 है। यानी कि एक औसत घर खरीदने के लिए एक परिवार की 14 साल की आय लगेगी। जबकि एक किफायती घर के लिए वैश्विक मानक तीन से 5 साल का है। इसी वजह से पूरी दुनिया में मुंबई करीब चौथे स्थान पर है, दुनिया के सबसे वहन अक्षम शहरों की सूची में। और यह मत समझिए कि दूसरे शहर बहुत अच्छा कर रहे हैं। भुवनेश्वर का मूल्य-से-आय अनुपात करीब साढ़े चार है जो दूसरे शहरों से तो अच्छा है पर सीमा रेखा पर वहन अक्षम है।

अब इन नंबरों का मतलब है कि अधिकांश भारतीयों के लिए एक घर खरीदना लगभग असंभव है। मुंबई में मूल्य-से-आय अनुपात 14.3 है। दिल्ली में ये 10.1 है जबकि अमेरिका और ऑस्ट्रेलिया जैसे देशों में यह संख्या करीब 3.6 से 7.6 है। जिसका मतलब है कि लगभग 96% भारतीय शहरी आबादी औपचारिक आवास बाजार में एक घर को छू भी नहीं सकती।

समाज पर परिणाम और एक आपातकालीन स्थिति का बोझ

अब इसका समाज में क्या परिणाम होता है? जब समाज के लोग घर नहीं खरीद पाते तो उस समाज में स्थिरता ही नहीं होती। परिवारों को कई आवश्यकताओं पर खर्चे कम करने पड़ते हैं। और कई बार यह आवास नहीं है जो आपको तोड़ता है बल्कि यह एक आपातकालीन स्थिति होती है। हर साल करीब साढ़े पांच करोड़ भारतीय सिर्फ स्वास्थ्य सेवा के खर्चे की वजह से गरीबी में गिर जाते हैं। यह असंतुलन तब होता है जब वेतन तो 5 से 7% बढ़ रहा है पर चिकित्सा मुद्रास्फीति 15% है।

आज एक बुनियादी अस्पताल जाने पर भी 500 से 1 लाख रुपये आपको देने पड़ सकते हैं। अगर और गंभीर समस्या हो गई तो 2 से 3 लाख रुपये, जिसका मतलब है कई लोगों की बचत उड़ सकती है। नितिन कामत ने भी हाल ही में कहा कि अधिकांश भारतीय दिवालियेपन से बस एक अस्पताल में भर्ती होने की दूरी पर हैं।

समस्या है कि या तो लोग बस कंपनी के बीमे पर निर्भर करते हैं या फिर बिना सोचे समझे कोई भी पॉलिसी ले लेते हैं और क्या कवर है और क्या बाहर रखा गया है, यह उनको तब पता चलता है जब इलाज शुरू होता है।

वास्तविक कहानियां: बढ़ता किराया और मानसिक तनाव

आवास संकट कोई काल्पनिक परिदृश्य नहीं है। यह बहुत वास्तविक है। जैसे कामाक्षी भट्ट का उदाहरण देखते हैं जो मुंबई में रहती हैं। वर्सोवा में वो अपनी फ्लैटमेट के साथ एक 3 बीएचके अपार्टमेंट शेयर करती हैं। सितंबर 2021 में किराया करीब 60,000 रुपये था पर करीब 6 महीने पहले लैंडलॉर्ड का एक संदेश आता है। उन्होंने कहा कि अब किराया 84,000 रुपये होगा और अगर सही नहीं लगता तो एक महीने की सूचना देकर घर खाली कर सकते हो।

कामाक्षी और उनकी फ्लैटमेट ने किसी तरह कोशिश की कि उनको तीसरी फ्लैटमेट मिल जाए ताकि किराया इतना बढ़े ना। पर वो नाकाम रहीं। जाहिर है 30 दिनों में नया घर ढूंढ पाना संभव ही नहीं था। तीसरा रूममेट भी नहीं मिल रहा था। तो हालत ऐसी हो गई थी कि हमारे पास मना करने का कोई विकल्प ही नहीं बचा। अब वो 30% ज्यादा किराया देती हैं, यानी कि करीब 84,000 रुपये। कामाक्षी कहती हैं कि किराए से उनका जो मानसिक तनाव है वो भी बढ़ गया है।

आवास वहन अक्षमता का जनसंख्या और परिवार नियोजन पर प्रभाव

अब कामाक्षी के लिए तो यह प्रभाव बस उनकी जेब और मानसिक स्वास्थ्य पर है। दूसरे लोगों के लिए कई बार प्रभाव समाज के भविष्य के बारे में भी है। लोग घर नहीं खरीद सकते तो शादी विलंबित हो जाती है। शादी विलंबित होती है तो बच्चे भी विलंबित हो जाते हैं। बेंगलुरु में स्टार्टअप संस्थापक मीनल गोयल बताती हैं कि कई जोड़े अब बच्चे करने में ही कतराते हैं क्योंकि वो वहन नहीं कर सकते। उन्होंने कहा कि अस्पताल का बिल हो या फिर स्कूल फीस। ऐसे खर्चों को देखकर कई मध्य वर्गीय माता-पिता बच्चों को एक अवहनीय विलासिता बताते हैं।

और यह जोड़ा अकेला नहीं है हमारे देश में। घर खरीदना इतना मुश्किल हो गया है कि लोग अन्य उपलब्धियों को भी टाल रहे हैं। जैसे भारत की प्रजनन दर अब प्रतिस्थापन स्तर से नीचे आ गई है। और आवास को लेकर वित्तीय असुरक्षा एक प्रमुख कारण है। 40% उत्तरदाताओं ने एक सर्वेक्षण में कहा कि वे एक बच्चा पैदा करने का खर्च नहीं उठा सकते। तो सोचिए कि आवास का सीधा प्रभाव प्रजनन क्षमता पर पड़ रहा है और समय के साथ यह समस्या हमारे देश के लिए विकट हो सकती है जहां युवा लोग कम होने लग जाएंगे, आबादी की आयु बढ़ जाएगी और इस बुजुर्ग आबादी को सहारा देने के लिए कम श्रमिक होंगे।

दूसरे देशों में तो यह कहानी हो ही रही है। जापान और दक्षिण कोरिया में हम स्पष्ट रूप से ये देख सकते हैं कि अर्थव्यवस्था पर क्या प्रभाव पड़ता है जब आबादी बुजुर्ग होने लग जाती है। जापानी सबसे बड़ी समस्या वृद्ध होती आबादी से आती है। और मौद्रिक नीति वृद्ध होती आबादी के बारे में कुछ नहीं कर सकती।

एक विरोधाभास: खाली घर और बेघर सपने

मैं मूल रूप से आपको यह बताने की कोशिश कर रहा हूं कि अवहनीय घर सिर्फ एक व्यक्ति का बोझ नहीं है बल्कि सामाजिक बोझ है। और हमारे देश में विडंबना ये है कि जहां कई लोगों को किफायती घर नहीं मिल रहे उसी समय देश में लाखों फ्लैट्स खाली हैं। जैसे नोएडा में ये गगनचुंबी इमारतें। मार्च 2022 में करीब 9 लाख आवास इकाइयां देश के आठ प्रमुख शहरों में बिना बिकी थीं। तो एक तरफ घरों की कमी भी है और दूसरी तरफ घर खाली भी हैं।

यह हमें बताता है कि देश का आवास बाजार धनी खरीदारों की तरफ पक्षपाती है। अधिकांश इकाइयां जो खाली हैं वो विलासिता या फिर उच्च-मध्यम वर्गीय घर हैं। जो डेवलपर्स ने इस उम्मीद में बनाए थे कि पैसे वाले लोग इन इकाइयों को जल्द खरीद लेंगे। पर उन लोगों ने यह फ्लैट्स अभी तक खरीदे नहीं। अब डेवलपर्स ने फ्लैट्स इस उम्मीद में बनाए थे कि ये फ्लैट्स करोड़ों में बिकेंगे। फ्लैट भले ही खाली है पर डेवलपर्स की अपेक्षा कम नहीं हुई। इसे खाली ही रहने दो पर मैं दाम नहीं घटाऊंगा। इसका मतलब है कि ऊपरी स्तर पर बाजार में अति आपूर्ति है और निचले स्तर पर कम आपूर्ति, जो कि आवास बाजार की विफलता है और इसके लिए जिम्मेदार संस्था हमारी सरकार है।

संस्थागत विफलता: सरकारी नीति, भ्रष्टाचार और काला धन

अब देश में सरकारी नीति जरूर है किफायती आवास के बारे में पर व्यवहार में भ्रष्टाचार की वजह से कोई किफायती आवास है नहीं हमारे देश में। क्योंकि अधिकांश खरीदार जो होते हैं किफायती वर्ग में वो बैंकों पर निर्भर करते हैं घर खरीदने के लिए। थोड़ा सा डाउन पेमेंट वो देते हैं और बचा हुआ पैसा वो बैंक से ऋण में लेते हैं। पर जो रियल एस्टेट डेवलपर्स हैं उनकी प्रक्रिया की वजह से वो नकद में लेन-देन करना चाहते हैं। मैं आपको बताता हूं क्यों।

बिल्डरों को एक परियोजना शुरू करने के लिए 60 से ज्यादा अनुमोदन चाहिए होते हैं। अग्नि मंजूरी, पर्यावरणीय अनुमतियां, बिजली और पानी के कनेक्शन और यह हर अनुमोदन एक तरीका है सरकार के लिए घूस मांगने का। बिल्डर खुद मानते हैं कि घूस वैकल्पिक नहीं है बल्कि परियोजना बनाने के लिए एक आवश्यकता है। पर ये जो सारी रिश्वतें डेवलपर्स देते हैं, आखिरकार इसकी लागत खरीदारों को देनी पड़ती है।

अब सरकार ने जरूर रियल एस्टेट (विनियमन और विकास) अधिनियम पारित किया है। इस अधिनियम से लोग डेवलपर्स के खिलाफ धोखाधड़ी के मामले लड़ सकते हैं। पर इसका प्रवर्तन इतना सहज नहीं है। कुछ राज्यों ने नियमों को कमजोर कर दिया। दूसरों ने कार्यान्वयन विलंबित कर दिया और बंगाल जैसे राज्यों ने तो इस कार्यान्वयन को स्वीकार करने से ही मना कर दिया। स्थिति तब बदली जब सर्वोच्च न्यायालय ने हस्तक्षेप किया।

फिर देश के संपत्ति बाजार में एक सर्कल रेट प्रणाली होती है जो तय करती है कि सरकार के हिसाब से आपकी संपत्ति की कितनी कीमत होगी। पर ये जो सर्कल रेट प्रणाली है वो वास्तविक बाजार मूल्य से बहुत कम है। इसलिए सर्कल रेट के हिसाब से आपके घर की कीमत 1 करोड़ हो सकती है। पर आप बाजार में डेढ़ करोड़ मांगोगे। इसी बेमेल की वजह से लोग काला धन में लेन-देन करते हैं। तो 2 करोड़ का फ्लैट होगा पर उसको 1.5 करोड़ की कीमत पर पंजीकृत किया जाएगा। जिसका मतलब है कि 50 लाख नकद में दिए जाएंगे। अब वो लोग जो बैंक से वित्तपोषण कर रहे हैं वो ये 50 लाख कहां से लेकर आएंगे? और याद रहे कि बैंक भी ऋण 2 करोड़ के मूल्यांकन पर नहीं देगा बल्कि 1.5 करोड़ के मूल्यांकन पर देगा। तो कहां से ढूंढोगे ये 50 लाख?

युवाओं की वित्तीय प्रतिक्रियाएं: जुआ और अत्यधिक बचत

अब इस व्यवस्था की वजह से एक वेतनभोगी पेशेवर के लिए घर खरीदना इतना आसान नहीं है क्योंकि यह रियल एस्टेट बाजार का खेल है और इस खेल में वो जीतता है जो सिस्टम के साथ खेलना जानता हो। और मनोवैज्ञानिक और वित्तीय रूप से कई युवा भारतीय अब पुनर्विचार कर रहे हैं कि उनको अपने वित्त कैसे संभालने चाहिए। अगर वो डाउन पेमेंट जुटा ही नहीं सकते तो क्या उनको अपने जीने का तरीका बदलना चाहिए? इसलिए कई लोग अब कोशिश भी नहीं करते। इसके बजाय वे 'अभी खरीदो बाद में भुगतान करो' वाले ऋणों या व्यक्तिगत ऋणों पर जुआ खेल रहे हैं।

जैसे बेंगलुरु में एक 27 साल के व्यक्ति, जिनके दो बच्चे हैं, ने कहा कि छह सालों के दौरान उनका क्रेडिट कार्ड का बकाया बहुत ज्यादा बढ़ गया है। और यह तो आप आंकड़ों में भी देख ही सकते हैं। आरबीआई के आंकड़ों ने दिखाया कि क्रेडिट कार्ड की गैर-निष्पादित परिसंपत्तियां एक वर्ष में 28% उछलकर लगभग 7,000 करोड़ तक पहुंच गई हैं। कई लोगों का मानना है कि भाई घर खरीद ही नहीं सकते, तो दीर्घकालिक योजना बनाने का क्या फायदा है? एक ही तो जिंदगी है।

दूसरी तरफ वो लोग हैं जो अत्यधिक बचत कर रहे हैं, जो अपना खर्च इतना कम कर देते हैं ताकि वो घर खरीद सकें। जैसे 27 साल के एक तकनीकी पेशेवर जो करीब 1.5 लाख रुपये बचाते हैं हर महीने अपने 1,90,000 रुपये के वेतन से। किसी भी अनावश्यक व्यय पर वो खर्चा नहीं कर रहे, इस उम्मीद में कि एक दिन वो घर खरीद पाएं। अब जाहिर है दोनों ही ये पैटर्न बहुत चरम पर हैं। लेकिन भारत के पैमाने पर इनका हमारी अर्थव्यवस्था पर प्रभाव पड़ सकता है। जिसका मतलब है कि अर्थव्यवस्था की गति भी रुक सकती है। यही व्यापक आर्थिक जोखिम है।

दीर्घकालिक जोखिम: आर्थिक, मनोवैज्ञानिक और असमानता

इस अध्ययन ने पाया कि जो युवा लोग हैं जिनको एक ढंग का घर नहीं मिल रहा वो नौकरी के बाजार में मेहनत करना कम कर देते हैं। तो आर्थिक जोखिम के अलावा मनोवैज्ञानिक जोखिम भी है हमारी युवा पीढ़ी पर जब वे एक घर वहन नहीं कर सकते। और साथ ही यह आय असमानता को भी बढ़ा सकता है। क्योंकि जिन लोगों के पास घर है उनकी परिसंपत्ति का मूल्य तो बढ़ रहा है पर जिनके पास नहीं है उनको यह लाभ मिलता ही नहीं है। जिसका मतलब है कि हमारे समाज में एक विभाजन आ जाएगा उन लोगों के बीच जिनके पास एक घर है और उन लोगों के बीच जिनके पास एक घर नहीं है।

समाधान की दिशा में: सरकार, बाजार और व्यक्तिगत कदम

अब इस समस्या को हल करना मुश्किल जरूर है पर असंभव नहीं है। सबसे बड़ा बदलाव सरकार, डेवलपर्स और नियामकों को करना होगा। हमारे शहरों में हमें किफायती आवास को प्राथमिकता देनी ही होगी। अब यह हम कई तरीकों से कर सकते हैं। जैसे सरकार सब्सिडी दे सकती है उस जमीन के लिए जो बड़े-बड़े कार्यालयों के पास है या फिर वो अनुमोदन प्रक्रियाओं को ज्यादा तेज बना सकती है। जैसे शंघाई ने भी अपना समाधान निकाला। कोई भी डेवलपर जो एक विलासी इमारत बनाना चाहता था, उन डेवलपर्स को सरकार ने कहा कि उनको कम आय वर्ग के लिए आवास भी बनाना पड़ेगा।

पर इस समस्या को पूरी तरह हल करना मुश्किल रहेगा, तब तक जब तक हमारे बाजार में काला धन की समस्या हल नहीं होगी। आईआईटी बॉम्बे के अध्ययन ने पाया था कि कम दर्ज की गई बिक्री, रिश्वत और बेकार प्रवर्तन की वजह से ईमानदार खरीदार घर नहीं खरीद सकते। इसी वजह से हमें भूमि अभिलेखों को डिजिटाइज करना होगा और नकदी की खामियों को बंद करना होगा ताकि अनौपचारिक और औपचारिक बाजार मूल्य का अंतर कम हो सके।

अब करते हैं आप लोगों की बात जो युवा हैं और जो एक घर खरीदना चाहते हैं। सबसे पहले यह समझें कि किराए पर रहना कोई विफलता नहीं है। मुंबई जैसे शहरों में जहां एक औसत घर खरीदने के लिए आपको अपनी 14 साल की आय देनी पड़ेगी, वहां किराए पर रहना आपमें से अधिकांश के लिए इकलौता व्यावहारिक समाधान है। इसलिए अपने वित्त में आपको एक सुरक्षा कवच विकसित करना चाहिए, इससे पहले कि आप इतनी बड़ी खरीदारी करें। यह आपातकालीन निधि बनाकर, स्मार्ट निवेश करके और ईएमआई के जाल में न फंसकर हो सकता है। क्योंकि अगर आप आशावादी भी होंगे तो यह घर के दाम बहुत जल्द भरभराकर गिरने वाले नहीं हैं। इसलिए बेहतर है कि अपने वित्त के साथ तैयार रहें।

और सरकार के लिए, उनको यह समस्या सुधारनी ही पड़ेगी। अभी सोशल मीडिया पर ज्यादा प्रचलित राय यह है कि भारत में रहना सबसे अच्छा विकल्प है। क्योंकि देशभक्ति कुछ हद तक तो चलेगी पर उसके बाद लोगों को एक अच्छा सा घर, साफ हवा और सुरक्षित पनीर चाहिए।